به گزارش خبرآنلاین رو،مه اعتماد نوشت:در این قانون سقف مجاز افزایش اجارهبها را بر اساس نرخ تورم عمومی سالانه تعیین کردهاند و اعلام شده در مناطقی که نرخ تورم بیش از ۳۰ درصد است، سقف افزایش اجارهبها بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم تعیین میشود. هر چند در این قانون سعی شده تا تعیین سقف مجاز برای اجارهبها منجر به کاهش فشار اقتصادی بر مستأجران باشد اما باید در این مساله را در مرحله اجرا مورد ارزیابی قرار داد.
ورود ،ت به حوزه اجارهبهای مسکن
مسعود فراه،، کارشناس حوزه مسکن در خصوص قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها به «اعتماد» گفت: خوشبختانه در این قانون امکان شکایت مستاجران از موجران فراهم شده است که در صورت شکایت مستاجر، موجر جریمه میشود و یک رابطه حقوقی بین ،ت و موجر در این قانون دیده شده است.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: آنگونه که اعلام شده مستاجر میتواند با شکایت ، اضافه اجارهبهای پرداختی را مسترد کند.
اجرای قانون اجارهبها در بخشی از امریکا و اروپا
او با اشاره به ورود ،ت به حوزه اجارهبهای مسکن ادامه داد: در تجارب جه، نشان داده شد که دخالت ،ت در بخش مسکن بسیار رایج است و در 16 کشور اروپایی هم قانون اجارهبها اجرا میشود و سابقه برخی از این کشورها به 70 تا 80 سال هم میرسد. فراه، تصریح کرد: در ،ستان هنوز هم یک بخشی از حوزه مسکن ذیل این قانون است و از سال 1914 این قانون را اجرا میکنند و در سایر کشورهای اروپایی هم این قانون رعایت میشود و حتی در ایالتهای امریکا نظیر کالیفرنیا و اورگان نیز قانون ایالتی در این خصوص تصویب شده و در کل ایالتها قانون کنترل اجارهبها وضع شده است.
در ایران هزینهها با درآمدها همخو، ندارد
او ادامه داد: این قانون ابزار سیاستی کارآمد و کنترل شدهای است که در شرایط فعلی ایران هم کارایی دارد و دلیل اصلی بحران مسکن در ایران هم این است که هزینههای تامین مسکن استیجاری و یا قیمت مسکن به صورت کلی از افزایش درآمدها پیشی گرفته است به همین دلیل هزینهها با درآمدها همخو، ندارد. فراه، تصریح کرد: ،ت در این شرایط باید چند اقدام جدی داشته باشد اول اینکه کمک هزینه بلاعوض مسکن را به مستاجران بدهد که در ایران این سیاست هنوز اجرا نشده است و یا اینکه رشد اقتصادی به گونهای باشد که با افزایش درآمدها بحران مسکن خود به خود حل شود که این موضوع هم در شرایط فعلی امکانپذیر نیست.
تنها سیاست موثر، کنترل اجارهبهاست
این کارشناس مسکن افزود: تنها سیاستی که میتواند در کشور موثر باشد کنترل اجارهبهاست که با تعیین سقف قیمتی دستکم فاصله میان هزینهها و درآمدها به مرور زمان بیشتر نشود و به جز این سه مورد سیاست کلی دیگر در مورد افزایش عرضه مسکن است که بتو،م به تقاضای موجود پاسخ دهیم.
او با بیان اینکه ساز و کار افزایش عرضه مسکن مشخص نیست، گفت: باید مشخص باشد که منظور از افزایش عرضه مسکن چه تعداد واحد مس، است، چرا که ساخت و ساز مسکن از سوی بخش خصوصی چندان تاثیری بر روی قیمت بازار نمیگذارد چرا که سازندگان در نهایت باید این ساختمانها را به قیمت بازار عرضه کنند.
توسعه مس، تماما بازارگرا چیست؟
فراه، گفت: در ایالات متحده امریکا و در نیویورک و یا شهری مانند بوستون، طرح جامع مسکن اجرا میشود که اگر قرار است در این طرح 100 هزار واحد مس، به شهر اضافه شود بر اساس ی،ری از مح،ات 60 هزار واحد مس، اضافه میشود تا این موضوع استطاعتپذیر باشد و ،ت محلی هم قیمت نهایی آن را مشخص میکند تا زم، که این ساختمانها ساخته میشوند قیمتشان کنترل شده است. این کارشناس حوزه مسکن در ادامه افزود: زم، که این واحدها به بازار اضافه میشوند به عرضه مسکن در بازار کمک میکند اما در بخش «توسعه مس، تماما بازارگرا» زم، که قیمتها کنترل میشوند هر میزان که مسکن عرضه شود باز هم تاثیری بر بازار نمیگذارد.
قانون مالکیت گسترده تعریف شده است
او ادامه داد: حقوق مالکانه گستردهای که برای مالکان تعریف شده نشان میدهد که ،ت نسبت به مالکان واحدهای مس، که چند ملکی هستند و قرار است موجر بخش خصوصی باشند بسیار قانون مالکیت را گسترده تعریف کرده است و عملا ،ت برای خودش حقی قائل نشده است و زم، که این حقوق به صورت گسترده تعریف شده هر زمان بخواهید در مورد حقوق مستاجر و موجر صحبتی کنید این امر تخطی به حقوق موجر محسوب میشود.
فراه، تصریح کرد: در کشور آلمان ،ت شرط گذاشته است که اگر ،ی این خانهها را داشته باشد در یک چارچوب مشخصی میتواند از آنها استفاده کند که در ایران این اقدامات نشده است و اگر در ایران هم بخواهند شبیه آلمان مثلا قراردادهای اجاره را 2 ساله ببندند نیازمند قانونگذاری جدید هستند.
این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا وضع قو،ن در ایران به زیان مستاجران است، خاطرنشان کرد: بنده یک گزارشی برای مرکز پژوهشهای مجلس نوشتهام که در این گزارش اعلام کردهام که قو،ن مسکن در ایران ضد مستاجر است به این م،ا که در نظام مدیریت و برنامه شهری ایران به صورت کلی افرادی که مالکیت زمین و یا واحد مس، در اختیارشان نیست را به رسمیت نمیشناسند.
فراه، افزود: هیچکدام از این فرایندهای شهری برای مستاجران دیده نشده است و زم، هم که در قو،ن نامالکان را به رسمیت نمیشناسند در دفاع از آنها کاری نمیتوانند بکنند و هیچ پشتوانه قانونی ندارند زیرا زم، که در گذشته قانونی نبوده در لحظه حال هم نمیتوان از آنها دفاعی داشت چرا که پشتوانه قانونی وجود ندارد.
تمامی قو،ن به نفع مالکان است
او ادامه داد: در ساختاری که شکل گرفته است تمامی قو،ن به نفع مالکان است. به ،وان نمونه در طرحهای شهری ایران موجودی مسکن با اعطای تراکم افزایش پیدا میکند که منظور تراکمهای مجاز است و طرحهای شهری بر اساس افزایش جمعیت و پیشبینیهایی که میکنند است تا بخش خصوصی واحدهای جدید بسازد که همه اینها به مالکان تعلق میگیرد. فراه، گفت: در این میان افرادی که مالک نیستند به رسمیت شناخته نمیشوند که در مورد مستاجران مصداق دارد و این نظام حقوقی در هیچ قانونی نسبت به توسعه شهری در ایران به رسمیت شناخته نشده و خلأ اصلی محسوب میشود.
جایگاه نامالکان را در توسعه مس، ایران بازتعریف کنیم
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه با اشاره به راهکار این موضوع افزود: اولین راهکار این است که باید جایگاه نامالکان را در توسعه مس، ایران بازتعریف کنیم برای مثال چرا ،ت باید به مالکان تراکمهای مجاز و مازاد و تشویقی بدهد در حالی که فکری برای مستاجران نکرده است. او تصریح کرد: موضوع دیگر اینکه رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر در ایران بازتعریف شود و موضوع بعدی اینکه ،ت طرحهای ملی را که برای گروههای کم درآمد در دست انجام دارد به شهرهای موجود منتقل کند.
فراه، گفت: در حال حاضر طرحهای ،تی به این شکل شده که بیرون از شهرهای موجود این طرحها را پیاده میکنند و در یک زمین خالی برای گروههای خالی مسکن تهیه میکنند، این در حالی است که ،ت باید از زمینهای موجود و ساخت و سازهای درون شهری این اقدامات را انجام دهد.
23302
منبع: https://www.khabaronline.ir/news/1944028/%DA%86%D8%B1%D8%A7-%D8%AF%D8%B1-%D8%A7%DB%8C%D8%B1%D8%A7%D9%86-%D9%82%D9%88%D8%A7%D9%86%DB%8C%D9%86-%D8%A8%D9%87-%D9%86%D9%81%D8%B9-%D9%85%D8%B3%D8%AA%D8%A7%D8%AC%D8%B1%D8%A7%D9%86-%D9%86%DB%8C%D8%B3%D8%AA