اروپایی‌ها چطور افزایش قیمت خانه را کنترل می‌کنند؟

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، معضلی است که ما در ایران درگیرش هستیم آیا امکان حل شدن دارد؟ چرا تورم در ایران کاری کرده که خانه‌دار شدن در ایران تبدیل به آرزویی محال یا حداقل سخت و پیچیده شده است؟ در حالی که در دنیا سعی می‌کنند سیاست‌هایی برای کنترل قیمت مسکن تعیین کنند، در ایران اوضاع چندان خوب نیست و متولیان هنوز اقدام حساب شده و نتیجه بخشی برای کنترل تورم بازار ملک نکرده‌اند، خیلی از قو،نی هم که قرار بود حلال مشکلات باشند از ایده‌هایی روی کاغذ فراتر نرفته‌اند. این گزارش سعی کرده بخش‌هایی از سیاست‌های کنترلی که در اروپا انجام شده را به ،وان مثال‌های موفق معرفی کند.

مردم اروپا صاحبخانه هستند یا مستاجر؟

به نقل از عصرایران، تفاوت‌های زیادی بین ،نان کشورهای مختلف اروپایی در میزان صاحبخانه یا مستاجر بودن آنها وجود دارد. سایت یورو استیت مالک یا مستاجر بودن مردم اروپا را در سال ۲۰۲۲ بررسی کرده است. آمارها نشان می‌دهند بیش از ۶۹درصد ،نان کشورهای اتحادیه اروپا مالک خانه‌هایی هستند که در آنها زندگی می‌کنند. اما نکته جالب اینکه برخلاف تصور بالاترین درصد مربوط به صاحبخانه‌ها، متعلق به کشورهای مرفه اروپایی نیست. مردم روم، با ۹۵درصد، اسلواکی ۹۳درصد، کرواسی ۹۱درصد و مجارستان ۹۰درصد صاحب خانه خودشان هستند. از سمت دیگر مردم کشورهای مرفهی مانند آلمان و اتریش با ۴۶درصد کمترین نرخ صاحبخانه‌ها را در اتحادیه اروپا دارند.

قیمت مسکن در اروپا چقدر رشد داشته است؟

طبق تحقیقات سایت یورو استیت، متوسط قیمت مسکن در کشورهای عضو اتحادیه اروپا بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ حدود ۴۷درصد رشد داشته است. نکته عجیب‌تر اینکه قیمت اجاره خانه در همین بازه زم، فقط ۱۸ درصد بالا رفته است. مقایسه افزایش قیمت مسکن در اروپا با بازار مسکن ایران نتایج وحشتناکی دارد.

طبق آمار بانک مرکزی متوسط قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران در همان بازه زم، اروپا که بالاتر ذکر شد (۱۳۸۹ و ۱۴۰۱)، ۱.۸ میلیون تومان و ۳۶میلیون تومان گزارش شده است. ی،ی در حالی که اروپایی‌ها رشد ۴۷ درصدی قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند، مردم ایران با رشد ۲ هزار درصدی یا ۲۰برابری قیمت خانه مواجه شده‌اند. اما ایراد کار کجاست؟ چطور اروپایی‌ها می‌توانند با وجود تورم بعد از سال‌های کرونا، قیمت مسکن را کنترل کنند، اما دست‌های سیاستگذاران ایر، در مواجهه با غول تورم حوزه مسکن همیشه بالا و تسلیم است.

بودجه سنگین برای کنترل قیمت مسکن

کافی است بودجه‌ای که صرف مدیریت بخش سیاست‌های کلی مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا را بد،د تا متوجه کنترل قیمت مسکن در این بخش از جهان باشید. سیاست‌های مسکن اتحادیه اروپا را می‌توان در سه‌دسته طبقه‌بندی کرد:

· کشورهایی که بیش از ۳درصد «GDP» یا همان تولید ناخالص داخلی را صرف سیاست‌های ساخت و مدیریت قیمت حوزه مسکن می‌کنند. ( هلند، سوئد و بریت،ا)

· کشورهایی که حدود یک تا ۲ درصد «GDP» را صرف مدیریت و ساخت مسکن می‌کنند. ( اتریش، دانمارک، فرانسه و آلمان)

· کشورهایی که حدود یک درصد «GDP» را برای مدیریت بخش مسکن هزینه می‌کنند. (سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا)

هلند به ،وان کشوری که بیشترین سهم از تولید ناخالص داخلی خود را صرف بخش مسکن می‌کند و در سال‌های اخیر به خاطر تورم بازار مسکن دست به تغییراتی در قو،ن حوزه املاک زده، مورد خوبی برای بررسی است.

هلندی‌ها چطور غول مسکن را ش،ت دادند؟

۳ درصد تولید ناخالص داخلی هلند ( ی،ی ۳۳ میلیارد دلار) با جمعیت ۱۸میلیون نفری صرف امور مدیریت و کنترل بخش مسکن می‌شود. در حالی که در بودجه ۱۴۰۳ ایران با جمعیت ۸۸میلیون نفر، بودجه و، راه و شهرسازی ۶۸ هزار میلیارد تومان (چیزی حدود یک‌میلیارد دلار) آورده شده است. نکته اینکه و، راه و شهرسازی ایران تنها بخشی از وظایفش سیاست‌گذاری در حوزه مسکن و شهرسازی در کشور است و علاوه بر این متولی ادارهٔ امور حمل‌ونقل زمینی، دریایی و هوایی در محدودهٔ داخلی کشور و ارتباطات ترابری میان ایران و دیگر کشورهای جهان نیز هست و بخش زیادی از بودجه این و،خانه صرف این امور می‌شود. همین فاصله م،ادار بودجه‌، اولین تفاوت اهمیت مسکن در نگاه ،ت‌های دو کشور است. اما هلندی‌ها در کنار بودجه من،، با اعمال قانون‌های حمایتی سعی کرده‌اند ترمز تورم بازار مسکن را بکشند.

قو،ن ،ید خانه

· اولین قانون دادن وام مسکن به خانه اولی‌ها است. ی،ی هلندی‌ها فقط در زمان ،ید خانه اول می‌توانند از وام‌های با بهره کم و طول،‌مدت برای ،ید خانه استفاده کنند، اما همین وام تا ۸۰ درصد ارزش ملک را برای متقاضی ،ید خانه پوشش می‌دهد. در حالی که در ایران ،یداران خانه می‌توانند – به شرط تسویه وام قبلی و برای ،ید خانه بعدی – هر تعداد که می‌خواهند، وام بگیرند و از این لحاظ منعی برای گرفتن وام‌های متعدد وجود ندارد. اما نکته اصلی این است که وام مسکن در ایران کمتر از ۱۰ درصد ارزش واقعی ملک را پوشش می‌دهد.

· فروشنده‌ ملک اگر خانه‌اش را به متقاضی‌ای که خانه ندارد و بین ۱۸ تا ۳۵سال سن دارد، بفروشد، از معافیت مالیاتی معامله برخوردار می‌شود. این قانون هم تمایل فروشندگان و دادن تخفیف به ،یداران بدون خانه را به دنبال دارد، هم از ،، به سن خانه‌دار شدن و استقلال رسیده‌اند، حمایت می‌کند.

· ،، که قصد ،ید خانه دوم و بیشتر را دارند، باید مالیات سنگین دارایی اموال را در زمان ،ید ملک دوم – گاهی مواقع تا ۱۰درصد – پرداخت کنند. این مالیات برای کنترل وسوسه‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است. در ایران هم مالیات نقل‌وانتقال ملک برابر با ۵درصد ارزش معامله است که باید چیزی حدود ۲۰درصد ارزش واقعی ملک باشد. اما ارزش معامله( که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود) هنوز با ارزش واقعی فروش ملک متفاوت است، مثلا اگر قیمت واقعی یک خانه‌ ۵میلیارد تومان باشد، ارزش معاملاتی آن ۵۰۰میلیون تومان برآورد می‌شود که مالیات ۵درصدی از آن – ی،ی ۲۵میلیون تومان – به هیچ وجه بازدارنده نیست. برای این‌که بد،د ارزش معاملاتی مورد مح،ه مالیات چقدر از قیمت واقعی ملک در ایران پایین‌تر است، بد نیست نگاهی به «ارزش معاملاتی املاک در سازمان امور مالیاتی» بیندازید.
· در هلند اگر مالکان خانه قصد فروش خانه و ،ید ملک دیگری را دارند، باید مالیات نقل‌وانتقال ملک به ،ت بدهند.

مدیریت اجاره خانه در هلند

،ت هلند یک شیوه امتیازدهی براساس متراژ خانه، امکانات، قرار گرفتن در موقعیت شهری و میزان بازدهی انرژی دارد که براساس آن به خانه‌های اجاره‌ای امتیاز می‌دهد. پس اگر مالک خانه‌ای در هلند هستید که قصد اجاره‌اش را دارید، مبلغ اجاره خانه‌تان مطابق با امتیازی است که به دست می‌آورد.
طبق امتیازدهی خانه‌های اجاره‌ای هلند به دو دسته ت،یم می‌شوند: مسکن اجتماعی و مسکن خصوصی.
۷۵درصد خانه‌های اجاره‌ای در دسته مسکن اجتماعی و ۲۵ درصد هم در طبقه مسکن خصوصی قرار می‌گیرند. حالا اگر شما در طول سال درآمدی کمتر از ۳۷هزار یورو داشته باشید، می‌تو،د ،ن یکی از خانه‌های اجاره‌ای بخش مسکن اجتماعی شوید. تعیین اجاره‌بهای این خانه‌ها و هزینه‌های احتمالی آنها (مانند تعمیرات برق‌، لوله‌کشی و…) بر عهده شهرداری ناحیه‌ای است که خانه در آن واقع شده است. افزایش اجاره سالانه هم با مجوز شهرداری و به طور محدود اضافه می‌شود. با همین سیاست‌گذاری، افرادی که حداقل درآمد را در این کشور دارند، می‌توانند با خیالی آسوده خانه‌ای متن، با بودجه‌شان اجاره کنند.

آیا پلتفرم‌های آنلاین روی تورم قیمت مسکن اثرگذار هستند؟

یکی از مسائلی که در سال‌های اخیر همیشه در زمان افزایش قیمت ارزش ملک یا اجاره خانه در ایران مساله‌ساز بوده، دلایل تورم در بازار مسکن است. معمولا سیاستگذاران به جای گذاشتن مالیات متن، برای ،، که خانه دوم را می‌،ند، گرفتن مالیات از ،، که قصد ،ید و فروش خانه را دارند، یا گذاشتن قو،نی برای کنترل افزایش اجاره سالانه، توپ را در زمین مشاوران املاک می‌اندازند که به خاطر ،ب سود بیشتر خانه‌ها را گران‌تر می‌فروشند.

یا سراغ پلتفرم‌های آنلاین انتشار آگهی می‌روند و ادعا می‌کنند با درج قیمت خانه در آگهی‌های بخش املاک، روی گر، اثرگذار هستند. اما واقعیت این است که مشاوران املاک در همه دنیا براساس پورسانت فروش یا اجاره خانه درآمد دارند و این سیاست‌های بازدارنده است که فعالیت مشاوران املاک را کنترل می‌کند.

از طرف دیگر، اروپایی‌ها بیشترین استفاده را برای ،ید و فروش یا اجاره مسکن از پلتفرم‌های آنلاین می‌کنند و بخش زیادی از معاملات مسکن از طریق همین سایت‌های ،ید فروش یا اجاره انجام می‌شود. سایت «rightmove.co.uk» در ،ستان با بیش از یک میلیون خانه برای فروش و اجاره و ۱۰۲ میلیون بازدید ماهانه، یا سایت «immowelt.de» در آلمان با ۱۵ میلیون بازدید ماهانه یکی از مهم‌ترین پلتفرم‌های اجاره و فروش مسکن در این دو کشور محسوب می‌شوند.

هر دو سایت هم قیمت اجاره خانه یا فروش ملک را در کنار آگهی درج می‌کنند. واقعیت این است تا زم، که سیاست‌های کنترلی از سمت ،ت اعمال نشود، مقصر دانستن پلتفرم‌های آنلاین حوزه مسکن بیشتر بهانه‌هایی با هدف منحرف ، ذهن مردم و رسانه‌ها خواهند بود، تا جوابی قانع‌کننده برای افسار پاره غول مسکن.

۲۲۰